(Construisons Ensemble un État Démocratique, Moderne et Prospère)
Les leçons à tirer pour les dirigeants haïtiens
Au Commencement c’était le Rêve Américain
Tout a commencé aux Etats-Unis au milieu des années 1990, à une époque de grande prospérité où l’économie connaissait une croissance continue et atteignait presque le plein emploi. Les entreprises étaient profitables et la consommation était en hausse. L’environnement économique n’était pas à la prudence. C’était l’époque « d’une exubérance irrationnelle », comme l’avait déclaré à l’époque, Allan Greenspan, le Gouverneur de la Banque Centrale Américaine (Le Fed).
C’est dans ce climat que les banques ont commencé à offrir du crédit à des secteurs qui avaient des revenus très faibles et presque pas d’épargne, pour parer aux mauvais moments. Mais compte tenu que le prix des maisons, dans certains marchés, doublait dans une période de trois à quatre années, les banques et les opérateurs du secteur immobilier pensaient que les risques étaient mitigés. Ainsi, on finançait des clients qui ne faisaient pas de versement initial et qui étaient engagés à payer uniquement les intérêts, (parfois moins), dans les 3 à 5 premières années de la dette. Tout cela était basé sur la perspective que les prix des maisons allaient continuer à augmenter sans arrêt. Ainsi, les acheteurs pouvaient revendre leur maison, payer leurs dettes et faire un profit, s’ils avaient des difficultés de paiement pour raison de maladie ou perte d’emplois, par exemple. Cependant, dans les cas où le payement mensuel sur les hypothèques ne couvrait pas la totalité des intérêts sur le principal, la dette ne se réduisait pas, contrairement au principe de la transaction hypothécaire traditionnelle. Les nouveaux propriétaires avec ce genre de paiement, sont aujourd’hui coincés avec une propriété qui a une valeur moindre sur le marché que le montant de la dette hypothécaire. Environ 2 millions de propriétaires tombent dans cette catégorie. Et, le secteur de l’immobilier est en crise, avec plusieurs millions de maisons invendues
Donc, le programme du financement d’hypothèque au-dessous des normes habituelles va déboucher sur la première grande crise économique du siècle et la plus grande crise que le monde devrait connaître depuis le crash économique de 1929.
Ainsi, il peut paraître que le financement des subprimes était un mauvais programme dés le départ. Est-ce vrai ? Est-ce qu’un programme qui a permis à des milliers de famille de réaliser leur rêve pourrait être un mauvais programme au départ ?
En effet, il faut comprendre que les trois grands éléments du Rêve Américain pour la classe moyenne sont :
- Avoir un travail avec des revenus qui vous permettent de vivre avec dignité
- Avoir une maison pour vivre décemment avec sa famille
- Avoir suffisamment d’épargne pour envoyer ses enfants à l’université et plus tard avoir une retraite descente
Depuis le New Deal ou le nouveau contrat avec le peuple américain du Président Franklin Delano Roosevelt, (FDR), chaque gouvernement américain réclame qu’il a été un succès pour avoir travaillé pour qu’un plus grand nombre d’américains réalise le rêve américain, ou comme on dit, permet à chaque génération de se sentir mieux que la génération qui l’a précédé.
Des institutions ont été créées par le Congrès des Etats-Unis pour transformer le rêve de la classe moyenne en réalité. Dans le domaine du logement, le rôle principal a été assigné à une institution comme le Housing Urbain and Devlopement, l’Agence pour le Logement et le Développement Urbain, avec le sigle anglais (HUD), et à d’autres comme le Fannie Mae et le Freddie Mac. La première a été créée durant le régime de FDR, et les deux autres, beaucoup plus tard.
Le gouvernement de FDR avait créé le HUD pour résoudre la crise du logement qui était arrivée à un niveau crucial durant la Grande Dépression. Des millions de chômeurs habitaient aux abords des villes dans des constructions de fortune. Le rôle de l’agence de logement était de réhabiliter l’environnement urbain des grandes villes qui était dans un état piteux et de construire des logements à prix modérés pour la classe laborieuse. En effet, les Etats-Unis avaient lancés des programmes de constructions de complexes d’appartements en hauteur, communément appelés Project, dans les centres urbains. Le HUD a récemment suspendu ces programmes à cause des problèmes d’entretien et de promiscuité, pour les remplacer par des unités séparées construites en banlieue.
Le rôle principal de Fannie et de Freddie était d’acheter les hypothèques des banques et d’entreprises de prêt hypothécaires, de garder ces bons dans leurs portefeuilles ou de les revendre sur le marché de la bourse de Wall Street à des investisseurs. Ainsi, ces institutions, mandatées par l’État, pouvaient obtenir des liquidités sur le marché pour continuer à fournir des crédits aux gens qui voulaient acheter des maisons. Le marché de l’immobilier était très profitable et représentait l’un des principaux secteurs porteurs de la croissance de l’économie américaine durant plusieurs décennies. Beaucoup de banques d’affaires très connues, qui ont fait faillite aujourd’hui, avaient également engagé des dizaines de milliards de dollars dans ce secteur et avaient tiré de larges profits.
Le HUD, en quelque sorte le ministère du logement, pour faciliter l’accès au crédit pour l’acquisition de maison aux couches les moins fortunées de la population, exigeait de Fannie Mae et Freddie Mac d’établir des objectifs qui prévoyaient que la moitié au moins des hypothèques qu’elles achetaient des banques proviennent de ménages dont les revenus sont au-dessous du niveau économique moyen dans leur région respective. Il était ensuite demandé aux banques de financer des clients à faibles revenus avec une partie de l’épargne reçue en dépôt dans leur zone d’opération. Les banques avaient obtenu la permission, en retour, de financer l’achat de maisons pour les moins fortunés, jusqu'à hauteur de 110% du coût de vente, afin de permettre à l’acheteur de payer pour les frais d’acquisitions.
Ces mesures, ajoutées aussi au fait que le taux d’intérêt était très bas, facilitaient que le nombre de propriétaires de maisons augmentait rapidement. Mais, la qualité du crédit de la masse des acheteurs avait diminué aussi très rapidement. Car, ces acheteurs se trouvaient dans les groupes les plus sensibles aux changements économiques, donc avec les probabilités de risques très élevés. Cependant, le fait que d’avoir une maison était associé au rêve de la classe moyenne américaine, Fannie et Freddie subissaient une pression constante pour accélérer leurs efforts afin d’accomplir leur mission et de donner, même aux moins fortunés, la chance de pouvoir faire l’acquisition d’une maison. Les politiciens promettaient dans leur campagne que ce miracle était possible et les choses allaient évoluer et le système va être l’objet de toutes sortes d’abus et d’escroqueries jusqu'à la débâcle de 2008.
L’hypothèque subprime et le monde des merveilles
Les banques avaient choisi de financer les hypothèques subprimes, sans versement initial, dans une catégorie différente que les hypothèques classiques qui pour la plupart avaient un taux fixé sur les taux d’intérêts du Fed, la banque centrale. Les subprimes elles-mêmes étaient financées avec des taux flexibles basés sur le Libor Rate ou The London Interbank Offered Rate qui est le taux moyen que les plus grandes banques se chargent entre elles, pour les emprunts à court terme. Ces taux d’intérêts suivaient les cours du marché et les banques les augmentaient aussi quand un client avait des retards de paiement et représentait un risque plus élevé de défaut de paiement. Ce qui devenait de plus en plus cher pour des clients qui avaient leur paiement qui doublait d’un mois à un autre, sous l’effet combiné des paiements sur le principal qui arrivait à terme, des intérêts qui augmentaient et des pénalités pour les retards de paiement qui multipliaient.
Au début, ces problèmes n’étaient pas visibles. Pendant une certaine période, ce taux variable du Libor restait très bas, car les grandes banques avaient beaucoup de liquidité disponible. Les pays industriels avaient plus d’une bonne dizaine d’années de croissance économique et les entreprises et les épargnants déposaient beaucoup d’argent dans les banques. L’économie mondiale était florissante et les pays émergeants et les grands exportateurs de pétrole, grâce à l’augmentation de leurs exportations avaient d’énormes surplus en devises qu’ils déposaient dans les grandes banques, ou achetaient des bons du trésor américain. Un pays comme la Chine qui avait un gros surplus dans sa balance de paiement, a investi plus de 600 milliards de dollars, durant ces années, dans les bons du trésor aux Etats-Unis.
Ainsi, l’argent en dépôt devrait aller quelque part et les hypothèques subprimes sur lesquelles les banques chargeaient des taux de transaction élevés, étaient l‘endroit idéal pour investir cet argent. Les transactions se réalisaient avec un taux d’intérêt fixe d’introduction très bas, pour une période allant parfois jusqu’à 3 années. Mais l’intérêt devenait flexible après cette période et est ajusté avec une prime additionnelle de 5% minimum, basée sur le Libor. Par exemple, si le taux courant que devrait payer l’acheteur était de 9% l’an, l’acheteur ne payait que l’intérêt mensuel et rien sur le principal. C’est seulement après la période d’introduction, appelée période de grâce que les paiements étaient ajustés et variaient pour refléter le taux d’intérêt du Libor et l’amortissement du principal.
Donc, dans la période d’introduction, un acheteur avec une histoire de crédit qui laissait à désirer, avait la possibilité d’acheter une maison sans faire de versement initial sur le montant total de la maison, et obtenait aussi un payement mensuel qui était parfois plus bas que le payement d’un loyer normal. Mais, assez souvent, des vendeurs de maisons s’arrangeaient pour trouver un prêt hypothécaire même à des clients qui n’étaient pas en mesure de payer cette hypothèque à cause de revenus trop bas. Le HUD avait un programme qui parfois payait les frais d’acquisitions et la seule exigence qui était fait à l’acheteur était d’avoir un travail. Parfois, ni l’une ni l’autre de ces conditions n’était même pas vérifiée. Car, les banques réalisaient de gros profits, les vendeurs de maisons et les intermédiaires de l’immobilier s’enrichissaient ; le HUD, Fannie et Freddie clamaient le succès de leur mission et les politiciens, de droite comme de gauche, parlaient de leurs efforts en faveur de la classe moyenne. Tout le monde était content, comme « Alice au Pays des Merveilles ».
Il faut dire que l’hypothèque subprime était aussi une opportunité extraordinaire pour les familles qui louaient leur maison. Le rêve américain se réalisait en masse et à grande vitesse pour des millions de familles ; pour les nationaux comme pour les nouveaux immigrés. Pourquoi on n’irait pas acheter une maison, payer moins qu’un loyer et accumuler des appréciations ? Donc, la subprime avait démocratisé le rêve américain pour tout le monde ; surtout à une époque où tous ceux qui le voulaient, semblaient pouvoir trouver un travail. Le taux de chômage oscillait aux environs de 3 à 5%.
Tant les taux d’intérêts étaient bas et il y avait une situation de plein emploi, les coffres des banques étaient regorgés de dépôts et elles trouvaient un endroit pour placer ces liquidités en faisant de gros profits, c’était vraiment le meilleur des mondes. La subprime paraissait une invention géniale, car le marché de l’immobilier était chaud et le prix des maisons, en moyenne, doublait entre trois à cinq ans. Alors, un acheteur avec une hypothèque subprime pouvait revendre sa maison et repayer ses dettes. Donc, pourquoi s’inquiéter et veiller au mauvais grain ? Mais, aujourd’hui, dans l’Etat de Floride, par exemple, 40% des propriétaires qui ont acheté leur maison durant les cinq dernières années ont une hypothèque que la vente de la propriété ne pourrait pas payer. Ces hypothèques ont été dénommés « Valeur immobilière toxique » sur le marché financier.
De l’argent à gogo et des abus sans contrôle
En réalité, les choses ne se passaient pas, au fond, comme dans le meilleur des mondes. Le système subprime avait augmenté la demande pour les propriétés plus vite que les constructeurs pouvaient apporter leurs produits sur le marché. Les maisons se vendaient depuis le lotissement et l’acheteur pouvait revendre la propriété une fois bâtie, disons trois mois plus tard, de 20 à 30% par rapport au prix d’achat. Donc, les prix montaient avec une vitesse incroyable et le marché de l’immobilier, comme on dit couramment, était chaud.
Cependant, il existait une situation de déséquilibre dans ce secteur de l’immobilier qui créait ce que les économistes appellent, un ballon gonflable. N’importe quel incident pouvait porter ce ballon à perdre de l’air et à créer une crise. Des analystes de Wall Street, pas les plus populaires dans cette époque d’exubérance, avaient déjà averti qu’il y avait quelque chose d’incorrecte sur le marché de l’immobilier. Car, le ratio, ou multiple du prix moyen des maisons par rapport à la moyenne des revenus de la masse des acheteurs, était trop haut. Traditionnellement, les acheteurs consacraient le tiers de leur revenu, en moyenne, pour payer pour leur maison. Il en résultait que le ratio se maintenait aux environs de 3 pour 1. Les banques, de leur coté, avaient gardé pendant longtemps, comme ligne directrice, de financer une hypothèque dont le paiement mensuel ne devait pas dépasser le tiers du revenu du client. Mais, le ratio, à la fin de 2004, avait dépassé 4 pour 1 nationalement; et au pire, dans la ville de Miami, par exemple, il avait atteint 8.5 pour 1 ; et de 10 pour 1 dans la ville de Los Angeles, en Californie. En terme clair, si des clients dépensaient plus de 50% de leurs revenus pour payer l’hypothèque sur leur maison, il ne devait pas leur rester suffisamment d’argent en main pour mener une vie normale, tel que payer pour se nourrir, se soigner, se distraire, leur transportation et le reste. Ce sont des clients vivants au bord de la catastrophe. Dans ces conditions, n’importe quel incident que pourrait subir un client dans cette catégorie, allait créer des retards de paiement.
Avec la montée des valeurs immobilières, beaucoup de propriétaires pensaient qu’ils étaient devenus riches subitement, en considérant la plus-value sur leur maison, ou disons l’appréciation de sa valeur marchande par rapport à son coût d’achat.
D’une part, certains empruntaient sur cette plus-value pour faire des dépenses de toutes sortes, même parfois folles en vacances, achat de voitures luxueuses ou tous autres biens qui perdaient en valeur rapidement. Et les banques leur donnaient une ligne de crédit avec un chéquier pour le faire. Une grande partie de ces lignes de crédits servit à payer, dans le meilleur des cas, pour l’agrandissement des maisons ou à rembourser des dettes à taux d’intérêts élevés, comme les cartes de crédits. Les plus entrepreneurs utilisaient l’appréciation de leur maison pour financer une petite entreprise. D’autres prenaient des lignes de crédit pour acheter de nouvelles propriétés et les louer à des particuliers et réaliser un profit.
Le marché de l’immobilier connaissait une expansion très rapide et il y avait toute forme de spéculations qui apparaissaient et qui augmentaient le risque sur les hypothèques subprimes. Les malfaiteurs de tous acabits et de tous poils se mêlaient de la partie pour commettre toutes sortes de malversations et profiter du système. Les plus courants étaient de faux clients armés de faux documents. Maintenant, on découvre des cas où des agents immobiliers utilisaient les mêmes documents pour qualifier des clients pour des prêts hypothécaires.
Des spéculateurs rentraient dans le jeu et achetaient les maisons dans les mêmes conditions, avec le plan de les louer et de les revendre plus tard. Ce climat a duré pendant un certain temps. Les institutions financières ont eu le temps de venir avec d’autres instruments financiers pour continuer à offrir du crédit à ceux qui avaient acheté les maisons qui entretemps avaient pris de la valeur. Elles avançaient de l’argent sur la base de la valeur estimée que la propriété allait gagner si elle devait se vendre sur le marché. Les lignes de crédit sur la plus-value de l’immobilier étaient devenues très répandues dans le système bancaire. La dette des particuliers qui avaient fait des prêts à haut risque pour l’achat des maisons ou avaient obtenu des lignes de crédit sur leur maison, représentait environs 5 trillions de dollars à l’époque de la crise des liquidités. Il faut voir que l’économie américaine est de 14 trillions de dollars, à titre de comparaison.
Les dirigeants de Fannie Mae, par exemple, étaient devenus de grands joueurs ; et des institutions bancaires et des maisons d’assurances très prestigieuses, se mêlaient de la partie, également, en plaçant leur fonds et prestige dans le financement de l’immobilier Car, entretemps, les lois américaines avaient enlevé les barrières et le cloisonnement dans le système de la finance. Grâce à une gestion très informatisée qui utilisait des calculs très sophistiqués, qui disait-on minimisait les risques, les financiers créaient des instruments appelés dérivés, adossés aux bons hypothécaires qu’ils achetaient sur un marché secondaire, aux banques et aux entreprises de ventes des hypothèques subprimes, structuraient ses bons dans un parquet d’obligations financières et les revendaient sur le marché international en réalisant des profits astronomiques.
Ensuite vint une crise financière mondiale
En trois années seulement, de 2005 à 2008, Fannie Mae acheta environ $270 milliards d’hypothèques subprimes pour les revendre, parquées en dérivatifs, sur le marché de Wall Street à des investisseurs. Et son plan était d’acheter 2 trillions de dollars de ces types de créances hypothécaires à hauts risques, d’ici 2010. Déjà, $540 milliards de ces créances hypothécaires circulaient sur le marché de la bourse en 2007 et plus d’un trillion de dollars de ces genres d’obligations financières étaient rentrées, à cette même époque, dans les portes-folios des grandes institutions financières du monde, de Pékin à Moscou, de Rio à Tokyo et de Londres à New York.
Le système, apparemment, marchait avec succès pendant quelques années. D’abord, sous pression, pour permettre de faire avancer le rêve américain ; les spéculateurs tournaient cela ensuite à leur avantage. Les opérations étaient très profitables sur le papier et assuraient aux exécutifs des compagnies financières des milliards de dollars en salaires et en bonus pour leur performance. Ensuite, ces compagnies utilisaient leur visibilité dans le monde des affaires pour pressurer les membres du congrès et les politiciens qui demandaient beaucoup plus de contrôles sur les transactions dérivatives. Plus tard, on va découvrir qu’il y avait même des magouilles. Par exemple, au niveau de la comptabilité de Fannie Mae on cachait des dépenses pour gonfler les profits.
Les institutions financières qui vendaient les hypothèques subprimes exigeaient des clients qui ne payaient pas 20% en avance sur la valeur de la propriété, d’acheter une assurance pour couvrir la balance de la dette. Mais, les assureurs revendaient ces assurances à de plus gros assureurs comme AIG (American International Group) dont l’avoir était estimé à un trillion de dollars à un moment donné. Ces grosses institutions spéculaient sur les marchés boursiers dans le monde avec des dérivés adossés sur les assurances, en se les vendant l’une et l’autre. Les produits dérivés des hypothèques subprimes ne sont qu’une partie minuscule des produits dérivés des valeurs financières et boursières. Nous y reviendrons.
Beaucoup d’autres produits dérivés sont inclus dans les transactions financières sur le marché international. Certains de ces produits sont créés par des esprits si sophistiqués et si fertiles que peu de dirigeants d’entreprises financières, avant la crise, savaient ce que renfermaient vraiment ces dérivatifs ou sur quels produits réels ils étaient adossés. Tout le monde faisait semblant de savoir et d’y croire pour ne pas paraître stupide. Car, les dérivatifs étaient le grand jeu dans le monde des affaires et rapportaient beaucoup d’argent. Les contrats sur les dérivatifs représentaient en novembre 2008, environ 55 trillions de dollars sur le marché financier international, soit deux fois l’équivalent combiné du Produit Intérieur Brut des Etats-Unis, du Japon et de l’Union Européenne. Et grâce à la mondialisation, les transactions financières n’avaient pas de frontières.
En plus, les abus allaient très loin. Les bons émanant des hypothèques subprimes sur lesquels reposaient les dérivatifs qui s’échangeaient sur le marché international, étaient très peu valables comme obligations financières. On peut le voir à travers deux cas qui sont souvent cités en exemple. C’est celui d’un travailleur agricole qui gagnait $14,000 l’an. Une banque lui a financé une hypothèque, incluant tous les frais d’achat et sans un sou versé en avance, pour l’achat d’une maison de $720.000. Le client avait à faire ses premiers paiements, seulement deux ans après l’achat. L’autre cas, c’est celui de trois jeunes servantes qui avaient achetées cinq maisons, l’une après l’autre, sur l’encouragement d’une banque. Après que la première maison ait pris de la valeur, la banque les avait proposées d’emprunter $250.000 pour acheter une autre maison à mettre en location. Et ainsi de suite, jusqu'à l’arrivée de la crise où la valeur des 5 maisons qui étaient en location avait chutée et les trois jeunes dames étaient incapables de continuer à payer mensuellement les hypothèques et déclarèrent faillite.
Si ces dérivatifs, en tant qu’instrument financier, permettaient aux banques de trouver du liquide, un peu partout dans le monde, pour continuer à faire des prêts hypothécaires, la spéculation sur les dérivatifs augmentaient pourtant les risques sur le marché, car ces transactions financières se faisaient sous le régime du marché libre, donc avec très peu de contrôle ou de supervision de l’État. Car, d’après la doctrine du marché libre, le marché était supposé se contrôler lui-même. Et les dérivatifs avaient des supporteurs en haut lieu. C’est le cas pour Allan Greenspan qui a dirigé le Fed, la banque centrale américaine (The Federal Reserve Bank), pendant prés de 19 années. Il disait que les dérivatifs, en apportant beaucoup de liquide sur le marché, contribuaient à la prospérité de l’économie américaine. Mais, convoqué par le Congrès Américain, M. Greenspan déclara qu’il devait admettre que le système bancaire ne pouvait pas fonctionner sans une surveillance stricte, comme il l’avait cru, et l’intérêt des investisseurs et des clients n’avait pas été protégé. La banque centrale américaine ou « The Federal Reserve Bank » est en charge de contrôler les banques.
Maintenant l’hypothèque subprime est un produit toxique
Au début de l’année 2007, due à une combinaison de l’augmentation des prix des produits pétroliers, de l’augmentation des produits alimentaires et la demande de fonds par le gouvernement américain sur le marché international pour financer deux guerres, l’une en Irak et l’autre en Afghanistan, l’économie américaine commença à ralentir, les intérêts sur l’argent augmentaient et on vit le retour graduel du taux de chômage.
Les premiers à perdre leur travail étaient les employés sans profession. Les secteurs de service de restauration, par exemple, procédaient à des licenciements. Les services des dettes sur hypothèques commencèrent à enregistrer beaucoup de retards dans les paiements des hypothèques subprimes, surtout pour ceux qui commençaient à payer intérêt et principal, entrainant des saisies de propriétés et l’accroissement de l’inventaire des maisons non-vendues.
Les banques qui cherchent à liquider à l’encan les propriétés saisies font baisser les prix des nouvelles constructions et les profits dans le secteur de l’immobilier. Dans certains États, comme en Floride et en Californie, les maisons perdaient 20 à 30 pourcent de leur valeur, due à la saturation du marché avec un grand inventaire de maisons non-vendues et un manque de liquidités dans les banques pour financer les acquéreurs potentiels. Car, les investisseurs considéraient que les dérivatifs qui étaient adossés sur les hypothèques subprimes étaient nocifs pour le système financier et ne voulaient plus placer leurs fonds dans ces instruments, car les risques étaient trop grands.
Donc, un cercle vicieux était créé. Les banques ne sont pas intéressées à financer des maisons dont les prix tombent chaque jour et les clients ne sont pas décidés non plus à acheter des maisons dont les prix baissent chaque jour. Donc, l’inventaire des maisons non-vendues continue à augmenter.
En novembre 2008, 20% des hypothèques financées par Fannie Mae et Freddie Mac étaient en retard de paiement, et la majorité des maisons qui se vendent sur le marché aujourd’hui sont des maisons saisies par les banques. Compte tenu, le maintien de ces propriétés ont un coût, les banques cherchent à les vendre à perte, entrainant la baisse des autres propriétés du voisinage et continue ainsi à pousser tout le secteur dans une récession aigue. A la fin de 2008, parmi les 4.5 millions de maisons qui étaient en vente, un million à peu près appartenaient à des banques et le secteur immobilier avait perdu plus de 20% de sa valeur moyenne sur le marché. Les analystes prévoient que l’hémorragie va continuer dans l’année 2009. Des banques réputées viables qui étaient engagées dans la transaction des dérivatifs sont en difficultées maintenant, et comme Lehman Brothers, peuvent faire faillite à n’importe quel moment.
Les gouvernements, un peu partout dans le monde, cherchent à adopter des mesures pour résoudre cette crise qui n’arrivera pas à se corriger uniquement sur le principe de l’offre et de la demande sur le marché. Car sur les 106 millions environ de maisons et d’appartements qui existent aux Etats-Unis, par exemple, environ 52 millions ont une hypothèque et 23% de ces propriétaires sont actuellement en difficulté de payement. D’abord, cela avait une implication sur le secteur financier en réduisant les liquidités dans le système et la capacité de crédit à un niveau très bas. Même les clients réputés très sérieux ne pouvaient pas trouver du financement. Ensuite, c’est toute l’économie qui était affectée, comme la production, l’emploi, les revenus et la consommation qui tous baissaient jusqu'à amener à une récession économique.
Après un certains temps, les responsables gouvernementaux américains admettaient que le système était miné dans ses fondements et ont décidé de prendre des mesures systémiques et globales. C’est ainsi que le gouvernement Bush présentera au Congrès Américain un plan global de 700 milliards de dollars pour le rachat des portefeuilles à problèmes dans les institutions financières.
Bonne intention ne suffit pas…
On peut résumer que la cause principale de la crise a été la vente d’hypothèques bancaires à des clients qui ne sont pas qualifiés et capables de payer régulièrement leurs dettes, afin de donner à toute une classe de démunis l’accès au grand rêve américain de posséder une maison. Ensuite, les banques qui ont vendu ces hypothèques sans aucune mesure, se sont trouvées coincées quand le marché de l’immobilier s’était refroidi et les prix des maisons étaient devenus plus bas que le montant à payer sur les hypothèques. Donc, les bons qui étaient adossés à ces hypothèques perdaient leurs valeurs parallèlement avec la baisse de la valeur des maisons retenues en collatéral. L’absence de la possibilité de vendre une propriété pour honorer sa dette réduisait la liquidité dans le système bancaire qui ne pouvait plus continuer à offrir des hypothèques à de nouveaux clients, même les plus qualifiés. Le gouvernement a été obligé de nationaliser les deux plus grandes institutions du secteur, Fannie Mae et Freddie-Mac, afin de maintenir leur solvabilité avec des fonds de l’État.
En fait, il n’y a pas de programme qui soit parfait. Car, même dans le meilleur des cas, certains chercheront à prendre avantage de programmes pour lesquels ils ne sont pas qualifiés ; et il y aura même parmi ceux qui sont qualifiés qui chercheront à abuser le système. Pour réduire ces coulages, il faut toujours établir des règlements stricts, et ce sera le rôle du Parlement Haïtien de collaborer avec l’exécutif pour passer des lois qui devront être respectées par tous, à quelque soit le niveau, au cas où on devrait lancer un programme de construction immobilière pour assurer à la population le droit humain à un logement décent.
Donc, la leçon à tirer de la débâcle du subprime aux Etats-Unis est que l’accès au crédit, sur le plan démocratique est nécessaire afin d’assurer le droit au logement pour la population. Mais il ne peut se faire sans prudence et garde-fous, afin d’éviter un débâcle financier. Donc, le processus démocratique doit être un effort global, impliquant tous les secteurs vifs de la nation et tous les aspects de la vie économique et sociale.
Enfin, une telle expérience ne doit pas nous faire craindre l’avenir. Tout au contraire, nous devons en tirer des leçons. Car, toute entreprise a ses risques, mais le plus grand risque est de ne rien faire et de regarder les autres pays de la zone prendre leurs risques et avancer pendant que nous nous sommes en train de piétiner sur place.
Ceci dit, pour s’engager sur la voie d’apporter des solutions réelles et viables à la crise du logement et du bâtiment mise en évidence par l’effondrement des établissements scolaires et des maisons construites dans des zones à risques, il faut une approche systématique. Cette approche doit avoir pour base un programme de décentralisation et de déconcentration des services de l’État, pour assurer, aux autorités municipales, comme le prévoit la Constitution du pays, le droit de contrôle sur ce qui se fait dans leur juridiction.
Il est une urgence nationale pour que nous lancions de tels programmes, au plus tôt, avant qu’il ne soit trop tard.
Au Commencement c’était le Rêve Américain
Tout a commencé aux Etats-Unis au milieu des années 1990, à une époque de grande prospérité où l’économie connaissait une croissance continue et atteignait presque le plein emploi. Les entreprises étaient profitables et la consommation était en hausse. L’environnement économique n’était pas à la prudence. C’était l’époque « d’une exubérance irrationnelle », comme l’avait déclaré à l’époque, Allan Greenspan, le Gouverneur de la Banque Centrale Américaine (Le Fed).
C’est dans ce climat que les banques ont commencé à offrir du crédit à des secteurs qui avaient des revenus très faibles et presque pas d’épargne, pour parer aux mauvais moments. Mais compte tenu que le prix des maisons, dans certains marchés, doublait dans une période de trois à quatre années, les banques et les opérateurs du secteur immobilier pensaient que les risques étaient mitigés. Ainsi, on finançait des clients qui ne faisaient pas de versement initial et qui étaient engagés à payer uniquement les intérêts, (parfois moins), dans les 3 à 5 premières années de la dette. Tout cela était basé sur la perspective que les prix des maisons allaient continuer à augmenter sans arrêt. Ainsi, les acheteurs pouvaient revendre leur maison, payer leurs dettes et faire un profit, s’ils avaient des difficultés de paiement pour raison de maladie ou perte d’emplois, par exemple. Cependant, dans les cas où le payement mensuel sur les hypothèques ne couvrait pas la totalité des intérêts sur le principal, la dette ne se réduisait pas, contrairement au principe de la transaction hypothécaire traditionnelle. Les nouveaux propriétaires avec ce genre de paiement, sont aujourd’hui coincés avec une propriété qui a une valeur moindre sur le marché que le montant de la dette hypothécaire. Environ 2 millions de propriétaires tombent dans cette catégorie. Et, le secteur de l’immobilier est en crise, avec plusieurs millions de maisons invendues
Donc, le programme du financement d’hypothèque au-dessous des normes habituelles va déboucher sur la première grande crise économique du siècle et la plus grande crise que le monde devrait connaître depuis le crash économique de 1929.
Ainsi, il peut paraître que le financement des subprimes était un mauvais programme dés le départ. Est-ce vrai ? Est-ce qu’un programme qui a permis à des milliers de famille de réaliser leur rêve pourrait être un mauvais programme au départ ?
En effet, il faut comprendre que les trois grands éléments du Rêve Américain pour la classe moyenne sont :
- Avoir un travail avec des revenus qui vous permettent de vivre avec dignité
- Avoir une maison pour vivre décemment avec sa famille
- Avoir suffisamment d’épargne pour envoyer ses enfants à l’université et plus tard avoir une retraite descente
Depuis le New Deal ou le nouveau contrat avec le peuple américain du Président Franklin Delano Roosevelt, (FDR), chaque gouvernement américain réclame qu’il a été un succès pour avoir travaillé pour qu’un plus grand nombre d’américains réalise le rêve américain, ou comme on dit, permet à chaque génération de se sentir mieux que la génération qui l’a précédé.
Des institutions ont été créées par le Congrès des Etats-Unis pour transformer le rêve de la classe moyenne en réalité. Dans le domaine du logement, le rôle principal a été assigné à une institution comme le Housing Urbain and Devlopement, l’Agence pour le Logement et le Développement Urbain, avec le sigle anglais (HUD), et à d’autres comme le Fannie Mae et le Freddie Mac. La première a été créée durant le régime de FDR, et les deux autres, beaucoup plus tard.
Le gouvernement de FDR avait créé le HUD pour résoudre la crise du logement qui était arrivée à un niveau crucial durant la Grande Dépression. Des millions de chômeurs habitaient aux abords des villes dans des constructions de fortune. Le rôle de l’agence de logement était de réhabiliter l’environnement urbain des grandes villes qui était dans un état piteux et de construire des logements à prix modérés pour la classe laborieuse. En effet, les Etats-Unis avaient lancés des programmes de constructions de complexes d’appartements en hauteur, communément appelés Project, dans les centres urbains. Le HUD a récemment suspendu ces programmes à cause des problèmes d’entretien et de promiscuité, pour les remplacer par des unités séparées construites en banlieue.
Le rôle principal de Fannie et de Freddie était d’acheter les hypothèques des banques et d’entreprises de prêt hypothécaires, de garder ces bons dans leurs portefeuilles ou de les revendre sur le marché de la bourse de Wall Street à des investisseurs. Ainsi, ces institutions, mandatées par l’État, pouvaient obtenir des liquidités sur le marché pour continuer à fournir des crédits aux gens qui voulaient acheter des maisons. Le marché de l’immobilier était très profitable et représentait l’un des principaux secteurs porteurs de la croissance de l’économie américaine durant plusieurs décennies. Beaucoup de banques d’affaires très connues, qui ont fait faillite aujourd’hui, avaient également engagé des dizaines de milliards de dollars dans ce secteur et avaient tiré de larges profits.
Le HUD, en quelque sorte le ministère du logement, pour faciliter l’accès au crédit pour l’acquisition de maison aux couches les moins fortunées de la population, exigeait de Fannie Mae et Freddie Mac d’établir des objectifs qui prévoyaient que la moitié au moins des hypothèques qu’elles achetaient des banques proviennent de ménages dont les revenus sont au-dessous du niveau économique moyen dans leur région respective. Il était ensuite demandé aux banques de financer des clients à faibles revenus avec une partie de l’épargne reçue en dépôt dans leur zone d’opération. Les banques avaient obtenu la permission, en retour, de financer l’achat de maisons pour les moins fortunés, jusqu'à hauteur de 110% du coût de vente, afin de permettre à l’acheteur de payer pour les frais d’acquisitions.
Ces mesures, ajoutées aussi au fait que le taux d’intérêt était très bas, facilitaient que le nombre de propriétaires de maisons augmentait rapidement. Mais, la qualité du crédit de la masse des acheteurs avait diminué aussi très rapidement. Car, ces acheteurs se trouvaient dans les groupes les plus sensibles aux changements économiques, donc avec les probabilités de risques très élevés. Cependant, le fait que d’avoir une maison était associé au rêve de la classe moyenne américaine, Fannie et Freddie subissaient une pression constante pour accélérer leurs efforts afin d’accomplir leur mission et de donner, même aux moins fortunés, la chance de pouvoir faire l’acquisition d’une maison. Les politiciens promettaient dans leur campagne que ce miracle était possible et les choses allaient évoluer et le système va être l’objet de toutes sortes d’abus et d’escroqueries jusqu'à la débâcle de 2008.
L’hypothèque subprime et le monde des merveilles
Les banques avaient choisi de financer les hypothèques subprimes, sans versement initial, dans une catégorie différente que les hypothèques classiques qui pour la plupart avaient un taux fixé sur les taux d’intérêts du Fed, la banque centrale. Les subprimes elles-mêmes étaient financées avec des taux flexibles basés sur le Libor Rate ou The London Interbank Offered Rate qui est le taux moyen que les plus grandes banques se chargent entre elles, pour les emprunts à court terme. Ces taux d’intérêts suivaient les cours du marché et les banques les augmentaient aussi quand un client avait des retards de paiement et représentait un risque plus élevé de défaut de paiement. Ce qui devenait de plus en plus cher pour des clients qui avaient leur paiement qui doublait d’un mois à un autre, sous l’effet combiné des paiements sur le principal qui arrivait à terme, des intérêts qui augmentaient et des pénalités pour les retards de paiement qui multipliaient.
Au début, ces problèmes n’étaient pas visibles. Pendant une certaine période, ce taux variable du Libor restait très bas, car les grandes banques avaient beaucoup de liquidité disponible. Les pays industriels avaient plus d’une bonne dizaine d’années de croissance économique et les entreprises et les épargnants déposaient beaucoup d’argent dans les banques. L’économie mondiale était florissante et les pays émergeants et les grands exportateurs de pétrole, grâce à l’augmentation de leurs exportations avaient d’énormes surplus en devises qu’ils déposaient dans les grandes banques, ou achetaient des bons du trésor américain. Un pays comme la Chine qui avait un gros surplus dans sa balance de paiement, a investi plus de 600 milliards de dollars, durant ces années, dans les bons du trésor aux Etats-Unis.
Ainsi, l’argent en dépôt devrait aller quelque part et les hypothèques subprimes sur lesquelles les banques chargeaient des taux de transaction élevés, étaient l‘endroit idéal pour investir cet argent. Les transactions se réalisaient avec un taux d’intérêt fixe d’introduction très bas, pour une période allant parfois jusqu’à 3 années. Mais l’intérêt devenait flexible après cette période et est ajusté avec une prime additionnelle de 5% minimum, basée sur le Libor. Par exemple, si le taux courant que devrait payer l’acheteur était de 9% l’an, l’acheteur ne payait que l’intérêt mensuel et rien sur le principal. C’est seulement après la période d’introduction, appelée période de grâce que les paiements étaient ajustés et variaient pour refléter le taux d’intérêt du Libor et l’amortissement du principal.
Donc, dans la période d’introduction, un acheteur avec une histoire de crédit qui laissait à désirer, avait la possibilité d’acheter une maison sans faire de versement initial sur le montant total de la maison, et obtenait aussi un payement mensuel qui était parfois plus bas que le payement d’un loyer normal. Mais, assez souvent, des vendeurs de maisons s’arrangeaient pour trouver un prêt hypothécaire même à des clients qui n’étaient pas en mesure de payer cette hypothèque à cause de revenus trop bas. Le HUD avait un programme qui parfois payait les frais d’acquisitions et la seule exigence qui était fait à l’acheteur était d’avoir un travail. Parfois, ni l’une ni l’autre de ces conditions n’était même pas vérifiée. Car, les banques réalisaient de gros profits, les vendeurs de maisons et les intermédiaires de l’immobilier s’enrichissaient ; le HUD, Fannie et Freddie clamaient le succès de leur mission et les politiciens, de droite comme de gauche, parlaient de leurs efforts en faveur de la classe moyenne. Tout le monde était content, comme « Alice au Pays des Merveilles ».
Il faut dire que l’hypothèque subprime était aussi une opportunité extraordinaire pour les familles qui louaient leur maison. Le rêve américain se réalisait en masse et à grande vitesse pour des millions de familles ; pour les nationaux comme pour les nouveaux immigrés. Pourquoi on n’irait pas acheter une maison, payer moins qu’un loyer et accumuler des appréciations ? Donc, la subprime avait démocratisé le rêve américain pour tout le monde ; surtout à une époque où tous ceux qui le voulaient, semblaient pouvoir trouver un travail. Le taux de chômage oscillait aux environs de 3 à 5%.
Tant les taux d’intérêts étaient bas et il y avait une situation de plein emploi, les coffres des banques étaient regorgés de dépôts et elles trouvaient un endroit pour placer ces liquidités en faisant de gros profits, c’était vraiment le meilleur des mondes. La subprime paraissait une invention géniale, car le marché de l’immobilier était chaud et le prix des maisons, en moyenne, doublait entre trois à cinq ans. Alors, un acheteur avec une hypothèque subprime pouvait revendre sa maison et repayer ses dettes. Donc, pourquoi s’inquiéter et veiller au mauvais grain ? Mais, aujourd’hui, dans l’Etat de Floride, par exemple, 40% des propriétaires qui ont acheté leur maison durant les cinq dernières années ont une hypothèque que la vente de la propriété ne pourrait pas payer. Ces hypothèques ont été dénommés « Valeur immobilière toxique » sur le marché financier.
De l’argent à gogo et des abus sans contrôle
En réalité, les choses ne se passaient pas, au fond, comme dans le meilleur des mondes. Le système subprime avait augmenté la demande pour les propriétés plus vite que les constructeurs pouvaient apporter leurs produits sur le marché. Les maisons se vendaient depuis le lotissement et l’acheteur pouvait revendre la propriété une fois bâtie, disons trois mois plus tard, de 20 à 30% par rapport au prix d’achat. Donc, les prix montaient avec une vitesse incroyable et le marché de l’immobilier, comme on dit couramment, était chaud.
Cependant, il existait une situation de déséquilibre dans ce secteur de l’immobilier qui créait ce que les économistes appellent, un ballon gonflable. N’importe quel incident pouvait porter ce ballon à perdre de l’air et à créer une crise. Des analystes de Wall Street, pas les plus populaires dans cette époque d’exubérance, avaient déjà averti qu’il y avait quelque chose d’incorrecte sur le marché de l’immobilier. Car, le ratio, ou multiple du prix moyen des maisons par rapport à la moyenne des revenus de la masse des acheteurs, était trop haut. Traditionnellement, les acheteurs consacraient le tiers de leur revenu, en moyenne, pour payer pour leur maison. Il en résultait que le ratio se maintenait aux environs de 3 pour 1. Les banques, de leur coté, avaient gardé pendant longtemps, comme ligne directrice, de financer une hypothèque dont le paiement mensuel ne devait pas dépasser le tiers du revenu du client. Mais, le ratio, à la fin de 2004, avait dépassé 4 pour 1 nationalement; et au pire, dans la ville de Miami, par exemple, il avait atteint 8.5 pour 1 ; et de 10 pour 1 dans la ville de Los Angeles, en Californie. En terme clair, si des clients dépensaient plus de 50% de leurs revenus pour payer l’hypothèque sur leur maison, il ne devait pas leur rester suffisamment d’argent en main pour mener une vie normale, tel que payer pour se nourrir, se soigner, se distraire, leur transportation et le reste. Ce sont des clients vivants au bord de la catastrophe. Dans ces conditions, n’importe quel incident que pourrait subir un client dans cette catégorie, allait créer des retards de paiement.
Avec la montée des valeurs immobilières, beaucoup de propriétaires pensaient qu’ils étaient devenus riches subitement, en considérant la plus-value sur leur maison, ou disons l’appréciation de sa valeur marchande par rapport à son coût d’achat.
D’une part, certains empruntaient sur cette plus-value pour faire des dépenses de toutes sortes, même parfois folles en vacances, achat de voitures luxueuses ou tous autres biens qui perdaient en valeur rapidement. Et les banques leur donnaient une ligne de crédit avec un chéquier pour le faire. Une grande partie de ces lignes de crédits servit à payer, dans le meilleur des cas, pour l’agrandissement des maisons ou à rembourser des dettes à taux d’intérêts élevés, comme les cartes de crédits. Les plus entrepreneurs utilisaient l’appréciation de leur maison pour financer une petite entreprise. D’autres prenaient des lignes de crédit pour acheter de nouvelles propriétés et les louer à des particuliers et réaliser un profit.
Le marché de l’immobilier connaissait une expansion très rapide et il y avait toute forme de spéculations qui apparaissaient et qui augmentaient le risque sur les hypothèques subprimes. Les malfaiteurs de tous acabits et de tous poils se mêlaient de la partie pour commettre toutes sortes de malversations et profiter du système. Les plus courants étaient de faux clients armés de faux documents. Maintenant, on découvre des cas où des agents immobiliers utilisaient les mêmes documents pour qualifier des clients pour des prêts hypothécaires.
Des spéculateurs rentraient dans le jeu et achetaient les maisons dans les mêmes conditions, avec le plan de les louer et de les revendre plus tard. Ce climat a duré pendant un certain temps. Les institutions financières ont eu le temps de venir avec d’autres instruments financiers pour continuer à offrir du crédit à ceux qui avaient acheté les maisons qui entretemps avaient pris de la valeur. Elles avançaient de l’argent sur la base de la valeur estimée que la propriété allait gagner si elle devait se vendre sur le marché. Les lignes de crédit sur la plus-value de l’immobilier étaient devenues très répandues dans le système bancaire. La dette des particuliers qui avaient fait des prêts à haut risque pour l’achat des maisons ou avaient obtenu des lignes de crédit sur leur maison, représentait environs 5 trillions de dollars à l’époque de la crise des liquidités. Il faut voir que l’économie américaine est de 14 trillions de dollars, à titre de comparaison.
Les dirigeants de Fannie Mae, par exemple, étaient devenus de grands joueurs ; et des institutions bancaires et des maisons d’assurances très prestigieuses, se mêlaient de la partie, également, en plaçant leur fonds et prestige dans le financement de l’immobilier Car, entretemps, les lois américaines avaient enlevé les barrières et le cloisonnement dans le système de la finance. Grâce à une gestion très informatisée qui utilisait des calculs très sophistiqués, qui disait-on minimisait les risques, les financiers créaient des instruments appelés dérivés, adossés aux bons hypothécaires qu’ils achetaient sur un marché secondaire, aux banques et aux entreprises de ventes des hypothèques subprimes, structuraient ses bons dans un parquet d’obligations financières et les revendaient sur le marché international en réalisant des profits astronomiques.
Ensuite vint une crise financière mondiale
En trois années seulement, de 2005 à 2008, Fannie Mae acheta environ $270 milliards d’hypothèques subprimes pour les revendre, parquées en dérivatifs, sur le marché de Wall Street à des investisseurs. Et son plan était d’acheter 2 trillions de dollars de ces types de créances hypothécaires à hauts risques, d’ici 2010. Déjà, $540 milliards de ces créances hypothécaires circulaient sur le marché de la bourse en 2007 et plus d’un trillion de dollars de ces genres d’obligations financières étaient rentrées, à cette même époque, dans les portes-folios des grandes institutions financières du monde, de Pékin à Moscou, de Rio à Tokyo et de Londres à New York.
Le système, apparemment, marchait avec succès pendant quelques années. D’abord, sous pression, pour permettre de faire avancer le rêve américain ; les spéculateurs tournaient cela ensuite à leur avantage. Les opérations étaient très profitables sur le papier et assuraient aux exécutifs des compagnies financières des milliards de dollars en salaires et en bonus pour leur performance. Ensuite, ces compagnies utilisaient leur visibilité dans le monde des affaires pour pressurer les membres du congrès et les politiciens qui demandaient beaucoup plus de contrôles sur les transactions dérivatives. Plus tard, on va découvrir qu’il y avait même des magouilles. Par exemple, au niveau de la comptabilité de Fannie Mae on cachait des dépenses pour gonfler les profits.
Les institutions financières qui vendaient les hypothèques subprimes exigeaient des clients qui ne payaient pas 20% en avance sur la valeur de la propriété, d’acheter une assurance pour couvrir la balance de la dette. Mais, les assureurs revendaient ces assurances à de plus gros assureurs comme AIG (American International Group) dont l’avoir était estimé à un trillion de dollars à un moment donné. Ces grosses institutions spéculaient sur les marchés boursiers dans le monde avec des dérivés adossés sur les assurances, en se les vendant l’une et l’autre. Les produits dérivés des hypothèques subprimes ne sont qu’une partie minuscule des produits dérivés des valeurs financières et boursières. Nous y reviendrons.
Beaucoup d’autres produits dérivés sont inclus dans les transactions financières sur le marché international. Certains de ces produits sont créés par des esprits si sophistiqués et si fertiles que peu de dirigeants d’entreprises financières, avant la crise, savaient ce que renfermaient vraiment ces dérivatifs ou sur quels produits réels ils étaient adossés. Tout le monde faisait semblant de savoir et d’y croire pour ne pas paraître stupide. Car, les dérivatifs étaient le grand jeu dans le monde des affaires et rapportaient beaucoup d’argent. Les contrats sur les dérivatifs représentaient en novembre 2008, environ 55 trillions de dollars sur le marché financier international, soit deux fois l’équivalent combiné du Produit Intérieur Brut des Etats-Unis, du Japon et de l’Union Européenne. Et grâce à la mondialisation, les transactions financières n’avaient pas de frontières.
En plus, les abus allaient très loin. Les bons émanant des hypothèques subprimes sur lesquels reposaient les dérivatifs qui s’échangeaient sur le marché international, étaient très peu valables comme obligations financières. On peut le voir à travers deux cas qui sont souvent cités en exemple. C’est celui d’un travailleur agricole qui gagnait $14,000 l’an. Une banque lui a financé une hypothèque, incluant tous les frais d’achat et sans un sou versé en avance, pour l’achat d’une maison de $720.000. Le client avait à faire ses premiers paiements, seulement deux ans après l’achat. L’autre cas, c’est celui de trois jeunes servantes qui avaient achetées cinq maisons, l’une après l’autre, sur l’encouragement d’une banque. Après que la première maison ait pris de la valeur, la banque les avait proposées d’emprunter $250.000 pour acheter une autre maison à mettre en location. Et ainsi de suite, jusqu'à l’arrivée de la crise où la valeur des 5 maisons qui étaient en location avait chutée et les trois jeunes dames étaient incapables de continuer à payer mensuellement les hypothèques et déclarèrent faillite.
Si ces dérivatifs, en tant qu’instrument financier, permettaient aux banques de trouver du liquide, un peu partout dans le monde, pour continuer à faire des prêts hypothécaires, la spéculation sur les dérivatifs augmentaient pourtant les risques sur le marché, car ces transactions financières se faisaient sous le régime du marché libre, donc avec très peu de contrôle ou de supervision de l’État. Car, d’après la doctrine du marché libre, le marché était supposé se contrôler lui-même. Et les dérivatifs avaient des supporteurs en haut lieu. C’est le cas pour Allan Greenspan qui a dirigé le Fed, la banque centrale américaine (The Federal Reserve Bank), pendant prés de 19 années. Il disait que les dérivatifs, en apportant beaucoup de liquide sur le marché, contribuaient à la prospérité de l’économie américaine. Mais, convoqué par le Congrès Américain, M. Greenspan déclara qu’il devait admettre que le système bancaire ne pouvait pas fonctionner sans une surveillance stricte, comme il l’avait cru, et l’intérêt des investisseurs et des clients n’avait pas été protégé. La banque centrale américaine ou « The Federal Reserve Bank » est en charge de contrôler les banques.
Maintenant l’hypothèque subprime est un produit toxique
Au début de l’année 2007, due à une combinaison de l’augmentation des prix des produits pétroliers, de l’augmentation des produits alimentaires et la demande de fonds par le gouvernement américain sur le marché international pour financer deux guerres, l’une en Irak et l’autre en Afghanistan, l’économie américaine commença à ralentir, les intérêts sur l’argent augmentaient et on vit le retour graduel du taux de chômage.
Les premiers à perdre leur travail étaient les employés sans profession. Les secteurs de service de restauration, par exemple, procédaient à des licenciements. Les services des dettes sur hypothèques commencèrent à enregistrer beaucoup de retards dans les paiements des hypothèques subprimes, surtout pour ceux qui commençaient à payer intérêt et principal, entrainant des saisies de propriétés et l’accroissement de l’inventaire des maisons non-vendues.
Les banques qui cherchent à liquider à l’encan les propriétés saisies font baisser les prix des nouvelles constructions et les profits dans le secteur de l’immobilier. Dans certains États, comme en Floride et en Californie, les maisons perdaient 20 à 30 pourcent de leur valeur, due à la saturation du marché avec un grand inventaire de maisons non-vendues et un manque de liquidités dans les banques pour financer les acquéreurs potentiels. Car, les investisseurs considéraient que les dérivatifs qui étaient adossés sur les hypothèques subprimes étaient nocifs pour le système financier et ne voulaient plus placer leurs fonds dans ces instruments, car les risques étaient trop grands.
Donc, un cercle vicieux était créé. Les banques ne sont pas intéressées à financer des maisons dont les prix tombent chaque jour et les clients ne sont pas décidés non plus à acheter des maisons dont les prix baissent chaque jour. Donc, l’inventaire des maisons non-vendues continue à augmenter.
En novembre 2008, 20% des hypothèques financées par Fannie Mae et Freddie Mac étaient en retard de paiement, et la majorité des maisons qui se vendent sur le marché aujourd’hui sont des maisons saisies par les banques. Compte tenu, le maintien de ces propriétés ont un coût, les banques cherchent à les vendre à perte, entrainant la baisse des autres propriétés du voisinage et continue ainsi à pousser tout le secteur dans une récession aigue. A la fin de 2008, parmi les 4.5 millions de maisons qui étaient en vente, un million à peu près appartenaient à des banques et le secteur immobilier avait perdu plus de 20% de sa valeur moyenne sur le marché. Les analystes prévoient que l’hémorragie va continuer dans l’année 2009. Des banques réputées viables qui étaient engagées dans la transaction des dérivatifs sont en difficultées maintenant, et comme Lehman Brothers, peuvent faire faillite à n’importe quel moment.
Les gouvernements, un peu partout dans le monde, cherchent à adopter des mesures pour résoudre cette crise qui n’arrivera pas à se corriger uniquement sur le principe de l’offre et de la demande sur le marché. Car sur les 106 millions environ de maisons et d’appartements qui existent aux Etats-Unis, par exemple, environ 52 millions ont une hypothèque et 23% de ces propriétaires sont actuellement en difficulté de payement. D’abord, cela avait une implication sur le secteur financier en réduisant les liquidités dans le système et la capacité de crédit à un niveau très bas. Même les clients réputés très sérieux ne pouvaient pas trouver du financement. Ensuite, c’est toute l’économie qui était affectée, comme la production, l’emploi, les revenus et la consommation qui tous baissaient jusqu'à amener à une récession économique.
Après un certains temps, les responsables gouvernementaux américains admettaient que le système était miné dans ses fondements et ont décidé de prendre des mesures systémiques et globales. C’est ainsi que le gouvernement Bush présentera au Congrès Américain un plan global de 700 milliards de dollars pour le rachat des portefeuilles à problèmes dans les institutions financières.
Bonne intention ne suffit pas…
On peut résumer que la cause principale de la crise a été la vente d’hypothèques bancaires à des clients qui ne sont pas qualifiés et capables de payer régulièrement leurs dettes, afin de donner à toute une classe de démunis l’accès au grand rêve américain de posséder une maison. Ensuite, les banques qui ont vendu ces hypothèques sans aucune mesure, se sont trouvées coincées quand le marché de l’immobilier s’était refroidi et les prix des maisons étaient devenus plus bas que le montant à payer sur les hypothèques. Donc, les bons qui étaient adossés à ces hypothèques perdaient leurs valeurs parallèlement avec la baisse de la valeur des maisons retenues en collatéral. L’absence de la possibilité de vendre une propriété pour honorer sa dette réduisait la liquidité dans le système bancaire qui ne pouvait plus continuer à offrir des hypothèques à de nouveaux clients, même les plus qualifiés. Le gouvernement a été obligé de nationaliser les deux plus grandes institutions du secteur, Fannie Mae et Freddie-Mac, afin de maintenir leur solvabilité avec des fonds de l’État.
En fait, il n’y a pas de programme qui soit parfait. Car, même dans le meilleur des cas, certains chercheront à prendre avantage de programmes pour lesquels ils ne sont pas qualifiés ; et il y aura même parmi ceux qui sont qualifiés qui chercheront à abuser le système. Pour réduire ces coulages, il faut toujours établir des règlements stricts, et ce sera le rôle du Parlement Haïtien de collaborer avec l’exécutif pour passer des lois qui devront être respectées par tous, à quelque soit le niveau, au cas où on devrait lancer un programme de construction immobilière pour assurer à la population le droit humain à un logement décent.
Donc, la leçon à tirer de la débâcle du subprime aux Etats-Unis est que l’accès au crédit, sur le plan démocratique est nécessaire afin d’assurer le droit au logement pour la population. Mais il ne peut se faire sans prudence et garde-fous, afin d’éviter un débâcle financier. Donc, le processus démocratique doit être un effort global, impliquant tous les secteurs vifs de la nation et tous les aspects de la vie économique et sociale.
Enfin, une telle expérience ne doit pas nous faire craindre l’avenir. Tout au contraire, nous devons en tirer des leçons. Car, toute entreprise a ses risques, mais le plus grand risque est de ne rien faire et de regarder les autres pays de la zone prendre leurs risques et avancer pendant que nous nous sommes en train de piétiner sur place.
Ceci dit, pour s’engager sur la voie d’apporter des solutions réelles et viables à la crise du logement et du bâtiment mise en évidence par l’effondrement des établissements scolaires et des maisons construites dans des zones à risques, il faut une approche systématique. Cette approche doit avoir pour base un programme de décentralisation et de déconcentration des services de l’État, pour assurer, aux autorités municipales, comme le prévoit la Constitution du pays, le droit de contrôle sur ce qui se fait dans leur juridiction.
Il est une urgence nationale pour que nous lancions de tels programmes, au plus tôt, avant qu’il ne soit trop tard.
Paul G. Magloire
28 decembre 2008
